技术解读汇京双子座大厦改造—机电系统改造关键路径_gebt建筑电气展2026

最初于2005年为韩国LG集团而建造，于2020年被新加坡政府投资公司(GIC)收购，由大悦城控股打造成全新的国际甲级办公综合体——双子座大厦坐落于北京市长安街。

形容建筑各专业如果用人体来形容，建筑和精装是外表，结构是骨架，机电设备管线则是血管和神经，机电系统的好坏直接影响客户使用体验。

城市更新项目中改造期间不停业的项目，机电系统改造升级也就成为了项目推进过程中的重中之重。

设计尽调

项目建成于2005年，部分机电设备已接近其使用年限。本次改造范围为裙房区域，在改造过程中，裙房二层(爱康体检中心)、两栋塔楼(办公)、首层银行需要正常运营，为保证裙房部分的改造过程中对运营区域不造成影响，需要前期编制详细的改造计划和实施方案。

在项目正式启动后，北京公司设计管理部确定改造思路，通过对项目前期调研和需求分析来确定，概括为以下几部分内容：

1、本次改造的范围及目的。

2、机电系统勘察，主要是对现场实地考察，详细描述既有系统的实际情况，主要包涵系统的组成，设备的数量、容量、机房和管井的位置及、大小，现有系统使用情况。

3、机电现场安装检查，主要针对于现场的缺失情况进行一个详细的描述，明确责任原因及修缮方式，主要是根据现场的实际情况。

4、机电设计量的复核，提出改造方案，这部分是重点。

5、主要为项目既有资料的完整性，准确性进行复核。同时制定改造方案时按四个方向进行考量：一新旧规范，二业态需求，三利旧，四现有质量问题。

组织尽调顾问即展开了针对改造区域的设计尽调工作。

服务范围：详细梳理各机电系统的服务范围，针对塔楼和裙房，将给冷热源、空调水系统、水系统、强电系统、消防系统等进行了详细的实地勘察;

运行状态：对冷水机组、水泵、换热器、冷却塔、空调机组、变压器等机电设备的运行状态及运行记录进行了查询，同步与物业运营人员进行沟通，了解设备设施的运行状态;

机房管井：对竣工图平面上的机房及管井挨个进行摸排，现场与图纸不符的功能、位置、尺寸等一一进行标注;

参数比对：将原有竣工图设备材料表，与现场的设备参数进行比对;

问题收集：与项目物业人员进行沟通，收集机电系统运行过程中发现的问题，针对相关问题在后续机电方案中一并考虑。

业态需求的调整：商业项目侧重点在于满足新租户的需求，如调整为餐饮，需增加用电量、排油烟、给排水、燃气等条件。由于末端的需求变动，需要考虑既有冷机和锅炉的容量是否满足新业态的需求，如果现有设备的容量不能满足新需求，就需要考虑提出相应的解决方案。

现场质量问题：主要是施工质量问题及物业维保问题。施工质量问题主要有：部分设备未做接地，机电设备未做基础，设备未采用消声降噪措施，楼宇自控系统未正常使用。物业维保常见问题有如下几点：面板脱落，阀门漏水，管道保温损坏，管路设备锈蚀等。以上四个方向是我们在做改造方案时，需要重点考虑的。

政策规范：除了国家标准外，不同地区政府对既改项目要求也不尽相同，在设计既改项目之前，一定要了解既改项目的报审流程，并了解当地法规文件的要求。比如北京《北京市既有建筑改造工程消防设计指南(2023年版)》。

收集原项目的竣工图等工作，对于设计师了解该项目整体设计情况是非常关键的，尤其对于电气专业，大多数施工工艺都是隐蔽工程，比如防雷接地系统，一般是采用结构柱内钢筋作为引下线，利用结构基础钢筋作为接地极，从图纸上才能更清楚了解。此外，通过原有的设计图纸会更清楚地了解到变电所等设备用房的位置、供配电系统的设计原则、普通照明、应急照明以及弱电、消防等系统设置的情况。

尽管通过上述步骤对项目进行了详细的调查，但由于图纸资料的不完整、项目运营期的不断整改、物业人员的流失等各种不确定性因素，还是会对设计尽调的结果造成不小的影响。

所以，前期的尽调工作对整个设计团队提出了极高的专业要求，要综合图纸、记录、现场等各方面的信息得出正确的判断，才能争取为后来的整改方案和落地提供坚实的基础。

文章、资料来源：大悦北方 JoyDesign

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